양도소득세란?

토지와 건물, 부동산상의 권리, 비상장법인의 주식 및 기타 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다.

• (1) 토지 : 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것.
  (예) 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·잡종지 등.
• (2) 건물 : 토지에 정착하는 공작물중 사실상 준공된 것으로서 지붕 및 벽이 있는것과 이에 부수는, 공중의 용에 공하는 관람시설, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장,점포,창고 등
• (3) 부동산에 관한 권리 : 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리.
• (4) 비상장 법인의 주식 등 : 유가증권 시장에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분(신주인수권 포 함)
• (5) 기타자산
  1. ① 부동산 과다법인의 과점 주주가 소유한 주식.
  2. ② 사업용 고정자산(토지·건물·부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권.
  3. ③ 특정시설물의 이용권·회원권 등.
  4. ④ 특정 업종을 영위하는 부동산 과다 법인의 주식.

• (1) 주택의 양도와 세금
  집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 내야 합니다. 양도소득세는 주택의 규모, 보유기간, 미등기 전매 등의 여부에 따라 20∼65%의 세율로 과세하며, 주민세는 양도 소득세액의 10%를 시·군·구에서 부과·징수합니다. 그러나 국민의 주거생활 안정을 위해 3년 이상 보유한 1세대 1주택은(3년 이상 살지 않아도 됨) 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
• (2) 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
  국내에서 생계를 같이하는 1세대가 1주택(고급주택 제외, 부속토지 포함)을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그리고 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나, 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 과세되지 안습니다.

• 1세대 1주택의 범위
  ① 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 보유하고 있다가 (3년 이상 살지 않아도 됨) 양도하는 경우.
  ② 이때, 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위이며③ 세대의 판정은 주민등록표에 의해서 합니다. (실제 거주내용과 주민등록이 다를 경우에는 실질 거주내용에 따른다)
• 고급주택의 범위
  ① 1세대 1주택이더라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 함.
  ② 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 됨.
• 주택·점포 겸용 주택의 비과세
  ① 점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세됨.
  ② 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 여부 결정.
  ③ 지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니 할 때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산한다.
• ※ 부득이한 경우
  ① 취학, 1년이상 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년이상 살던 주택을 팔 때.
  ② 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때.
  ③ 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년이상 계속하여 국외 거주를 할 때.
  ④ 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발 사업기간중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 이사를 하기 위해 팔 때.
  ⑤ 임대주택법에 의하여 임차한 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때.
• ☞ 비과세 요건의 한시적 완화 - 1세대 1주택 (소득세법시행령 제155조)
  부동산경기의 활성화를 위해 종전 1세대 1주택 비과세요건 (3년 이상 보유)을 한시적으로 다음과 같이 완화 하였습니다.
  가. 99년 중에 주택을 구입하고「1년 이상 보유」한 후 양도하는 경우
  ① 99년 1월 1일∼12월 31일까지 주택취득을 위한 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우.
  ② 자기가 건설한 주택(주택조합·재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택포함)으로서 99년 1월 1일∼12월 31일 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우(임시 사용승인 포함).
  나. 주택분양권(당첨권)과 전매를 통한 주택 취득은 비과세 대상에서 제외.

• (3) 양도소득세 신고·납부
  ① 부동산을 매매하는 경우 등기전에 부동산 양도신고를 하여야 함.
  - 99년 7월 1일이후 부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용도 해당됨.
  ② 양도신고를 하고 세금을 납부하시면 양도차익 예정신고를 한 것으로 간주하고 15%의 세액을 공제함.
  ③ 양도신고 대상이 아닌 주택(등기상 3년이상 보유한 주택)은 종전처럼 예정신고· 납부를 하면 10%의 세액을 공제받을 수 있음 (99년 7월 1일이후 부터는 15%).
  - 양도일(잔금을 받은 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고.
  ④ 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세확정신고 기간중에 확정신고·납부하여야 함.

• (1) 부동산양도세 신고란？
  ① 부동산 매매 등을 하는 경우에는 양도하는 사람이 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고함.
  ② 세무서에서 발급하는 부동산 양도신고확인서를 관할 등기소에 제출하여야 소유권 이전이 가능함.
  ③ 부동산 양도신고를 하고 세액을 납부하면 양도소득세 예정신고를 한 것으로 보기 때문에 별도의 양도소득세 예정신고를 하지 않아도 됨
• (2) 부동산 양도 신고시 구비서류
  ① 토지 및 건물 등기부등본
  ② 토지대장 (취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것)
  ③ 건축물대장 등본
  ④ 보유기간 중에 환자가 있었던 경우 및 도시재개발 또는 주택 재건축이 있었던 경우
  - 이를 확인 할 수 있는 서류 (해당자만)
• (3) 부동산 양도 신고에 따른 혜택
  부동산 양도 신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하면
  ① 종전의 예정신고납부 세액공제 10%에 5%를 추가하여 15%를 공제함.
  ② 신고한 내용대로 양도소득세 예정고지를 한 것으로 간주함.
  ③ 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고내용대로 세액을 결정함.

• (1) 양도 및 취득가액
  가. 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지 거래가액으로 함.
  따라서 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세과세시가 표준액에 의함.
  (다만, 지정지역의 경우에는 국세청장이 정한 기준시가에 의함)
  나. 다음의 경우에는 양도·취득가액을 실지 거래가액으로 계산함.
  ① 납세자가 실지 거래가액으로 신고한 경우.
  ② 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우.
  ③ 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우 등.
• (2) 양도소득세의 계산 : 양도소득 금액에 세율을 곱하여 계산함.
  ※ 지방세인 주민세는 양도소득세의 10 %가 별도로 부과됨.
• (3) 양도 및 취득의 시기 : 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날.
  가. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 - 매매계약서상의 잔금지급 약정일
  나. 잔금지급 약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월이 초과하는 경우 - 등기접수일
  다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기나 등록을 먼저 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 합니다.